作 者 | Han

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“資金鏈出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的碧桂園接連放出變賣資產(chǎn)、高管降薪等大招自救。”

從籍籍無(wú)名的北滘建筑施工隊(duì)，到世界500強(qiáng)，碧桂園的跨越式發(fā)展充滿了傳奇色彩。 

1992年，那是一個(gè)風(fēng)起云涌的年代。當(dāng)鳳飛飛的《追夢(mèng)人》在大街小巷回蕩，當(dāng)那句“紅紅心中藍(lán)藍(lán)的天，是個(gè)生命的開(kāi)始”成為無(wú)數(shù)人心中的共鳴，楊國(guó)強(qiáng)也在廣東的土地上，開(kāi)始了他的“追夢(mèng)”之旅。 

緊鄰碧江、桂山的一片土地，成為了他夢(mèng)想的起點(diǎn)。楊國(guó)強(qiáng)將這里命名為“碧桂園”，寓意著這片土地將成為無(wú)數(shù)人夢(mèng)想中的家園。與此同時(shí)，在南海之濱那位老人隨手畫(huà)的一個(gè)圈，不僅圈出了中國(guó)改革開(kāi)放的新篇章，也圈出了楊國(guó)強(qiáng)和碧桂園的未來(lái)。 

然而，夢(mèng)想的道路從來(lái)不是一帆風(fēng)順的。 

1993年，碧桂園的首個(gè)項(xiàng)目——順德碧桂園遭遇了前所未有的困境。4000套精心打造的別墅，竟然只賣出了3套！這個(gè)數(shù)字對(duì)于楊國(guó)強(qiáng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是當(dāng)頭一棒。他焦急地尋找著解決之道，最終托人找到了前新華社的記者王志綱。 

王志綱的加入，為碧桂園帶來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。他憑借敏銳的洞察力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助楊國(guó)強(qiáng)打造了國(guó)內(nèi)第一個(gè)學(xué)區(qū)房概念。這一創(chuàng)新舉措不僅讓順德碧桂園項(xiàng)目重獲新生，更讓碧桂園在地產(chǎn)界嶄露頭角。從此，碧桂園的名字開(kāi)始與“學(xué)區(qū)房”緊密相連，成為了中國(guó)地產(chǎn)界的一股新興力量。 

經(jīng)過(guò)近30年的風(fēng)風(fēng)雨雨，碧桂園實(shí)力得到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。 

2018年7月，《財(cái)富》雜志發(fā)布了世界500強(qiáng)排行榜，碧桂園赫然在列，排名第114位。這一成績(jī)不僅是對(duì)楊國(guó)強(qiáng)和碧桂園團(tuán)隊(duì)的肯定，更是中國(guó)地產(chǎn)界的一次驕傲。此時(shí)的碧桂園已經(jīng)穩(wěn)坐中國(guó)地產(chǎn)三強(qiáng)的寶座，成為了全國(guó)知名的地產(chǎn)品牌之一。 

然而，就在碧桂園風(fēng)光無(wú)限的時(shí)候，命運(yùn)卻再次跟它開(kāi)了一個(gè)玩笑。這個(gè)曾被業(yè)界戲稱為“宇宙第一房企”的巨頭突然遭遇了困境。 

從此，碧桂園的故事開(kāi)始出現(xiàn)起起伏伏。 

1

“白名單”利好沒(méi)能征服市場(chǎng)

2023年，曾經(jīng)連續(xù)多年蟬聯(lián)中國(guó)房企年度銷售排行榜第一的碧桂園（ 02007.HK ），還是從寶座上跌落了。2023年1-6月全口徑簽約額排行榜中，碧桂園下滑出前5名。 

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023全年中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為62791億元，同比下降17.3%。雖仍然躋身“千億房企”，但碧桂園排名降至第七；2000多億元的全口徑銷售額較2022年幾乎腰斬，和2020年的超5700億元峰值更是相距更遠(yuǎn)。 

有個(gè)背景是，在保交樓政策指引下，2023年房地產(chǎn)竣工面積表現(xiàn)良好，全年同比增長(zhǎng)17%；但因?yàn)槠髽I(yè)缺乏資金等多重原因，地產(chǎn)業(yè)投資端持續(xù)低位運(yùn)行，全年新開(kāi)工面積大降超20%。 

這其實(shí)因?yàn)橥顿Y端的利好終于開(kāi)始釋放。

1月26日，住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“項(xiàng)目有序開(kāi)發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)”。具體的指示也浮出水面——針對(duì)當(dāng)前部分地產(chǎn)項(xiàng)目難融資的問(wèn)題，會(huì)議要求各地以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，來(lái)做到精準(zhǔn)有效支持合理的融資需求。 

隨后重慶、武漢等多個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市做出響應(yīng)，陸續(xù)發(fā)布了房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”。 

對(duì)于“碧桂園們”，這顯然是一大利好。地產(chǎn)業(yè)垂類網(wǎng)站房天下解讀道，此舉為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)帶來(lái)一絲回暖跡象，白名單項(xiàng)目相當(dāng)于獲得了政府的認(rèn)可和支持。 

在“白名單”項(xiàng)目落地后，碧桂園迅速行動(dòng)，對(duì)符合要求的項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)。據(jù)《上海證券報(bào)》，截至2月4日，碧桂園確認(rèn)已獲批“白名單”項(xiàng)目超過(guò)30個(gè)，項(xiàng)目集中在河南、湖北、四川多地，并且未來(lái)廣東、湖南等地的項(xiàng)目也有希望入圍。 

但市場(chǎng)對(duì)這一利好消息反應(yīng)不算熱烈。雖然2月6日單日漲幅超8%，但截至2月7日收盤(pán)，公司0.67港元/股的價(jià)格也僅僅比歷史最低點(diǎn)反彈了不到10%，仍未擺脫“仙股”。 

2

甩賣全球優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、斬?cái)?ldquo;朋友圈”自救

為了緩解流動(dòng)性難題，碧桂園開(kāi)始頻頻“甩賣”旗下遍布全球的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這一點(diǎn)早就有跡可循。 

據(jù)公開(kāi)資料，2017年，碧桂園以4億澳元的價(jià)格從當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)集團(tuán)Phileo手中收購(gòu)了名為Mambourin的地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)還成為“地王”、創(chuàng)下了墨爾本單筆土地收購(gòu)紀(jì)錄。但在2022年9月，碧桂園就被曝考慮以2.5億澳元出售該項(xiàng)目，折價(jià)幅度不小。值得注意，當(dāng)時(shí)碧桂園的流動(dòng)性問(wèn)題還尚未暴露。 

2024年，碧桂園的“甩賣”加速。據(jù)《新京報(bào)》，1月18日，碧桂園確認(rèn)了出售悉尼地塊的消息。面對(duì)市場(chǎng)傳出碧桂園澳大利亞子公司擬以2.4億澳元出售悉尼剩余所持地塊的消息，碧桂園回應(yīng)稱正在積極接洽中，若順利，有望在2024年上半年完成資產(chǎn)出售。 

出售悉尼地塊，可能意味著碧桂園將全面退出澳大利亞市場(chǎng)。僅僅一周后，碧桂園又開(kāi)始揮別英國(guó)市場(chǎng)。 

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，1月下旬，碧桂園開(kāi)始出售它在英國(guó)的唯一項(xiàng)目Ailsa Wharf，已經(jīng)邀請(qǐng)代理商競(jìng)價(jià)。 

碧桂園的境內(nèi)資產(chǎn)也在被加速盤(pán)活，最近上架的廣州產(chǎn)權(quán)價(jià)值就高達(dá)近40億元。廣州產(chǎn)權(quán)交易所1月下旬披露資產(chǎn)推介消息，碧桂園5處位于廣州市的商辦物業(yè)，擬轉(zhuǎn)讓總價(jià)38.18億元。這些擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)均有抵押，最貴的項(xiàng)目為增城區(qū)鳳凰城酒店，是一處五星級(jí)山水主題式酒店，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格高達(dá)12.6億元。 

碧桂園還在斬?cái)嗨��?ldquo;朋友圈”。 

2021年，碧桂園曾經(jīng)入股萬(wàn)達(dá)。據(jù)天眼查以及珠海萬(wàn)達(dá)商管于2021年披露的招股書(shū)，碧桂園全資子公司金逸環(huán)球、碧桂園服務(wù)（ 06098.HK ）全資子公司碧桂園物業(yè)分別持珠海萬(wàn)達(dá)商管1.7945%的股權(quán)。 

2023年12月14日，碧桂園宣布，以作價(jià)30.69億元向“萬(wàn)達(dá)系”或其指定方轉(zhuǎn)讓珠海萬(wàn)達(dá)商管1.79%股權(quán)。 

碧桂園還能從投資萬(wàn)達(dá)這件事上賺到錢(qián)。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，碧桂園此次交易價(jià)格減少約1.6億元，錄得虧損。但業(yè)內(nèi)人士透露這筆交易款被用于兌付“22碧地02”的債券本息，且當(dāng)時(shí)的抵押物就是萬(wàn)達(dá)股權(quán)。雖然未能爭(zhēng)取到投資者繼續(xù)持有這筆債券，但好在算是及時(shí)償付過(guò)關(guān)。 

3

財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化進(jìn)展如何？

2022年，在多家地產(chǎn)企業(yè)相繼面臨流動(dòng)性難題的時(shí)候，碧桂園還是行業(yè)里的“示范民營(yíng)房企”，并獲得了相應(yīng)利好。 

這樣“優(yōu)等生”的形象在2023年5月仍屹立不倒，當(dāng)時(shí)新浪證券的文章寫(xiě)道，在一系列融資政策的支持下，優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況持續(xù)改善……諸如碧桂園從去年8月（即2022年8月）起，作為示范性民營(yíng)房企首批完成中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保發(fā)債開(kāi)始，緊接著利好政策接連落地，信貸、債券、股權(quán)等渠道全面開(kāi)閘。 

但地產(chǎn)下行的速度還是超出了想象，碧桂園的風(fēng)險(xiǎn)從2023年中開(kāi)始浮出水面。 

2023年8月10日晚，碧桂園在港交所發(fā)布盈利預(yù)警公告，預(yù)期上半年度凈虧損約人民幣450億元至550億元，正承受階段性的流動(dòng)壓力。次日開(kāi)盤(pán)，公司股價(jià)大跌14%，股價(jià)跌破每股1港元，淪為“仙股”。 

8月11日下午，碧桂園通過(guò)官方渠道發(fā)布管理層致歉。這份由董事局主席楊惠妍、總裁莫斌共同署名的信函指出，望客戶、投資者與合作伙伴給公司一些時(shí)間，將努力變壓力為動(dòng)力、化危機(jī)為生機(jī)。 

深虧在后續(xù)的財(cái)報(bào)里坐實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，2023年中，碧桂園經(jīng)營(yíng)溢利巨虧466.67億元，而2019年到2021年同期該指標(biāo)通常錄得350億元左右。 

好在碧桂園的債務(wù)規(guī)模持續(xù)壓減。截至2023年中，碧桂園有息負(fù)債較2022年末下降4.9%，至2579億元。另外凈借貸比率錄得50.1%，屬于房地產(chǎn)公司里的較低水平。 

與中國(guó)恒大（ 03333.HK ）有本質(zhì)不同的是，碧桂園沒(méi)有出現(xiàn)資不抵債的情況。 

《中新經(jīng)緯》等媒體也注意到，碧桂園2023年中的合同負(fù)債余額達(dá)6036億元，或?qū)⒃谖磥?lái)釋放為碧桂園的業(yè)績(jī)。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)行業(yè)，該指標(biāo)是無(wú)息的預(yù)收樓款，只要未來(lái)房屋正常交付，就可以結(jié)轉(zhuǎn)為收入。 

土地儲(chǔ)備方面，碧桂園也保持充足水平。截至2023年6月底，碧桂園項(xiàng)目總數(shù)達(dá)3103個(gè)，已獲取國(guó)內(nèi)權(quán)益可售資源約7802億元。 

保交樓方面，2023年上半年，碧桂園完成交付27.8萬(wàn)套，交付體量好于行業(yè)其他頭部企業(yè)。公司預(yù)計(jì)2023年全年總交付量有望達(dá)到70萬(wàn)套。保交樓的壓力也將在2024年延續(xù)。1月15日，碧桂園召開(kāi)2024年度工作會(huì)議，楊惠妍表示2024年公司預(yù)計(jì)交付量超48萬(wàn)套，仍是一個(gè)“天量交付任務(wù)”，要求碧桂園上下要從資金、資源以及個(gè)人狀態(tài)上做好充分準(zhǔn)備。 

中國(guó)民營(yíng)房企還有典型的境外融資、境內(nèi)投資的特點(diǎn)，碧桂園也不例外。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)》，截至2024年1月，碧桂園存續(xù)的美元債有15只，余額為99.1億美元。其中，2024年到期的美元債券有兩只，分別為將于1月和4月到期的9.65億美元和5.37億美元。 

碧桂園還通過(guò)委聘專業(yè)機(jī)構(gòu)，時(shí)刻向外界透露化解流動(dòng)性難題的最新進(jìn)展。2023年10月10日，碧桂園公告當(dāng)時(shí)尚未支付一筆4.7億港幣的到期款項(xiàng)，為此已聘請(qǐng)中國(guó)國(guó)際金融香港證券和華利安諾基（中國(guó)）兩家公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)及盛德律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問(wèn)，開(kāi)啟境外債重組。2024年1月，碧桂園又透露已經(jīng)委聘畢馬威中國(guó)來(lái)?yè)?dān)任境外債務(wù)重組的主要財(cái)務(wù)顧問(wèn)，協(xié)助共同制定整體方案化解公司境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 

境內(nèi)債務(wù)方面，碧桂園在用展期的方式爭(zhēng)取更多時(shí)間。2023年9月，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》等媒體透露，碧桂園第一批9只債券的展期已全部獲得通過(guò)，展期時(shí)間均為3年。 

在融資“回血”和銷售“造血”之前，怎么騰挪找回到一個(gè)安全的節(jié)奏，是碧桂園需要面臨的問(wèn)題。 

4

家族為力挽狂瀾放出哪些大招？

“（楊氏）家族肯定會(huì)砸鍋賣鐵支持公司，探索出一條盡快恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的有效路徑”——2023年12月，在碧桂園流動(dòng)性緊迫之時(shí)，楊惠妍在公司月度管理會(huì)議上向外界透露信號(hào)。 

接下來(lái)，碧桂園宣布高管降薪，楊惠妍、總裁莫斌的年薪降到12萬(wàn)元。甚至公司還取消了高管配車，來(lái)管控成本。 

此時(shí)，距離楊惠妍從她的父親、碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)手里接任公司主席一職，還不到一年。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，楊惠妍從大學(xué)畢業(yè)起就進(jìn)入碧桂園工作；2005年，楊國(guó)強(qiáng)將其持有的碧桂園股權(quán)轉(zhuǎn)給楊惠妍，因此在2007年碧桂園上市后，當(dāng)時(shí)年僅20多歲的楊惠妍就憑借股票市值成為中國(guó)大陸“女首富”。2023年初，幕后參與企業(yè)管理十多年的楊惠妍正式接任碧桂園董事會(huì)主席。 

碧桂園不僅是一家民營(yíng)房企，還是一家家族氣息濃重的企業(yè)。除了楊國(guó)強(qiáng)、楊惠妍父女外，楊子瑩（楊惠妍的妹妹）、陳翀（楊惠妍的丈夫）、楊志成（楊惠妍的堂哥）均為公司高管。 

家族為力挽狂瀾扭轉(zhuǎn)碧桂園的險(xiǎn)情，放出了四大自救措施。 

據(jù)碧桂園公告，其一，公司將會(huì)竭盡全力保障現(xiàn)金流安全，以“最小代價(jià)，最大價(jià)值”為目標(biāo)加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收。 

其二就是“勒緊褲腰帶”最大限度削減支出。除了上述高管降薪外，公司還透露將以銷定產(chǎn)，壓降各項(xiàng)非核心、非必要的經(jīng)營(yíng)支出。 

其三是楊氏家族真金白銀地輸血碧桂園。據(jù)公司公告，從上市至2023年8月，公司控股股東及其家屬已通過(guò)借款、增持股票等各種方式合計(jì)支持折合約386億港元，且沒(méi)有減持股票。 

其四是全力做好保交付、保信用工作，竭力安排境內(nèi)外融資本息的償付。 

但就在四大措施出臺(tái)同時(shí)期，楊氏家族的另一番操作卻令市場(chǎng)警覺(jué)。 

2023年7月30日，碧桂園旗下另外一家上市公司——碧桂園服務(wù)（ 06098.HK ）公告，董事會(huì)主席楊惠妍宣布將其持有的20%碧桂園服務(wù)股權(quán)捐贈(zèng)給國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)（香港），按照當(dāng)時(shí)的價(jià)值計(jì)算，這一筆捐贈(zèng)高達(dá)64.43億港元。 

但這個(gè)消息當(dāng)時(shí)引發(fā)了市場(chǎng)猜測(cè)——這筆巨額財(cái)富真的會(huì)用于慈善公益事業(yè)？畢竟在自身艱難的情況下還要大手筆做慈善，聽(tīng)上去不合常理。但據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》等媒體隨后的跟進(jìn)報(bào)道，這并非一場(chǎng)臨時(shí)起意的捐贈(zèng)，而是籌謀已久的事宜。 

無(wú)論如何，碧桂園目前仍處于信任最脆弱的階段。但好在它與“隔壁”恒大不同，沒(méi)有過(guò)度的杠桿、也尚未走到資不抵債的這一步。但想要從最脆弱的階段走向重生，碧桂園的2024年，依然會(huì)是一場(chǎng)苦旅。

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       原文標(biāo)題 : 【財(cái)報(bào)深度解讀】宇宙第一房企未出ICU？