作 者 | 夢蕭

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“王健林似乎又有大動作。”

前幾日有“王健林退出萬達(dá)廣場”的傳言，而BT財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，王健林不僅沒有“退隱江湖”反而又有大動作。

天眼查信息顯示，4月18日王健林新增一筆對外投資項目，全資入股珠海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司，此前該公司為大連萬達(dá)商管集團(tuán)，在大連萬達(dá)商管集團(tuán)退出后，珠海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司成為王健林唯一一家100%持股企業(yè)，而王健林唯一全資的公司在2023年5月才成立，注冊資本5000萬元，經(jīng)營范圍和萬達(dá)商管類似，其中最醒目的一條就是物業(yè)管理和非居住房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，看來王健林并沒有收手的意思，反而要大干一場。

據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)報道，3月30日，太盟投資集團(tuán)、中信資本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達(dá)拉投資公司與萬達(dá)商管集團(tuán)正式簽署投資協(xié)議。這五家機(jī)構(gòu)共計斥資600億元，入股大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司（新達(dá)盟），協(xié)議生效后，五家機(jī)構(gòu)持股60%，大連萬達(dá)商管持股40%。消息披露，600億元的資金是一次性付清，也體現(xiàn)了機(jī)構(gòu)對新達(dá)盟未來發(fā)展的信心，暫時化解了萬達(dá)的對賭危機(jī)，但這意味著王健林失去控制權(quán)。 

萬達(dá)現(xiàn)在有多缺錢？從王健林賣掉的資產(chǎn)可見一斑。自賣掉萬達(dá)電影這個“現(xiàn)金奶牛”后，又陸續(xù)賣掉了16座萬達(dá)廣場，在賣掉了2013年收購且在2023年創(chuàng)下利潤新高的世界頂級豪華游艇公司圣汐國際后，萬達(dá)的海外資產(chǎn)已經(jīng)被清空，這些被處理的資產(chǎn)甚至包括萬達(dá)集團(tuán)總部位于北京大望路的萬達(dá)廣場，這也是萬達(dá)廣場的“旗艦店”，是萬達(dá)企業(yè)精神的象征。 

盡管萬達(dá)廣場在全國依然還有幾百座，但王健林或失去了想賣就賣的話語權(quán)，因為萬達(dá)集團(tuán)最核心的資產(chǎn)珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司是新達(dá)盟的子公司，王健林近幾年一直在為珠海萬達(dá)商管上市而奔走未果。 

和其他地產(chǎn)企業(yè)不同的是，王健林在債務(wù)問題上沒有選擇“躺平”，這次他能扭轉(zhuǎn)乾坤嗎？ 

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萬達(dá)負(fù)債多少？

萬達(dá)至今負(fù)債多少？沒有官方明確數(shù)據(jù)，但在2017年有媒體公開報道稱其負(fù)債高達(dá)4000億元，從負(fù)債金額上看，萬達(dá)的負(fù)債遠(yuǎn)低于恒大。且王健林為了降低企業(yè)負(fù)債賣掉了13個文旅項目和77家酒店，中途遭遇富力李思廉的坐地砍價等變故，但最終變現(xiàn)637.5億元，目的就是為了企業(yè)的健康發(fā)展，只是隨著萬達(dá)商管4次遞表未果，萬達(dá)的負(fù)債依然不容樂觀。 

截至2023年三季度，萬達(dá)商管總資產(chǎn)為6115.83億元，總負(fù)債為3033.60億元，資產(chǎn)負(fù)債率為49.60%，這對輕資產(chǎn)運(yùn)營的大連商管來說幾乎已經(jīng)觸及紅線。而現(xiàn)金流已經(jīng)不足200億元，有息負(fù)債高達(dá)1413億元，在手現(xiàn)金流已經(jīng)無法覆蓋短期債務(wù)。 

但不可否認(rèn)的是萬達(dá)商管依然是極為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，因萬達(dá)商管未披露2023年年報，僅以2022年年報和2023年三季度相關(guān)數(shù)據(jù)為參考。2022年，萬達(dá)商管總營收493.14億元，歸母凈利潤123.01億元，凈利率高達(dá)25%。其中萬達(dá)商管經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為96.86億元，成為妥妥的現(xiàn)金奶牛。2023年前三季度，萬達(dá)商管總營收388.26億元，歸母凈利潤108.53億元，凈利率達(dá)28%，同時經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為170.37億元，這一現(xiàn)金流凈額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2022年全年，2023年有望創(chuàng)下現(xiàn)金流凈額新紀(jì)錄。 

截止2023年9月30日，萬達(dá)商管的總資產(chǎn)較年初增長2.62%，負(fù)債總額同期增長1.50%，資產(chǎn)負(fù)債率也由2023年年初的50.15%降至49.60%。 

從4000多億元的負(fù)債到3000億元的負(fù)債，王健林正用甩賣方式來不斷降低債務(wù)，從資產(chǎn)負(fù)債率的下降就有直接體現(xiàn)，盡管降幅并不大。好在負(fù)債總額的增長幅度低于總資產(chǎn)的增長幅度，萬達(dá)目前尚處于資產(chǎn)大于負(fù)債的階段，未觸及“資不抵債”的紅線。 

在不斷甩賣資產(chǎn)的同時，王健林還積極尋求債務(wù)展期，《證券時報》曾披露，2023年萬達(dá)商管面臨154億元境內(nèi)公開債及4億美元債，合計約182億元公開債的集中到期，已全部按時完成兌付。據(jù)萬達(dá)商管公告顯示，2024年1月29日到期的6億美元債也順利展期，目前僅有兩筆美元債，一筆是2025年到期的4億美元債，另一筆是2026年到期的4億美元債，暫時沒有到期壓力。 

投資人史保剛認(rèn)為，王健林在面對債務(wù)時能夠積極應(yīng)對，體現(xiàn)了一個企業(yè)家的擔(dān)當(dāng)。“我認(rèn)為王健林不會倒下，他能把手中最核心的資產(chǎn)甚至象征著萬達(dá)標(biāo)志的大望路萬達(dá)廣場都能賣掉，說明其壯士斷腕的決心和勇氣，從一個七旬老人為債務(wù)操勞至暴瘦，也容易贏得投資人的信任，尤其是萬達(dá)的商譽(yù)口碑遠(yuǎn)非恒大可比，多種因素疊加，讓王健林有東山再起的機(jī)會。” 

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割肉萬達(dá)廣場

如果說萬達(dá)影業(yè)是王健林的親兒子，那萬達(dá)廣場則是王健林的嫡長子。王健林曾在2019年接受采訪時公開表示“我什么企業(yè)都可以放，這個企業(yè)不能放。”可見萬達(dá)廣場對王健林的重要性。當(dāng)時的萬達(dá)商管年租金就高達(dá)329億元，王健林還曾樂觀預(yù)計幾年后年租金能突破1000億元，“就憑這一條，萬達(dá)集團(tuán)任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚船”，萬達(dá)廣場也一度被視為王健林的最后一根救命稻草。 

2000年，王健林舍棄住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，長春重慶路第一家萬達(dá)廣場的建立，開啟了萬達(dá)廣場的全國擴(kuò)張之路。只是在2000年至2005年期間萬達(dá)廣場的主營業(yè)務(wù)并沒有擺脫傳統(tǒng)百貨大樓的影子。 

很快王健林敏銳地發(fā)現(xiàn)，這些類似傳統(tǒng)百貨大樓的零售業(yè)態(tài)過于單一，想要發(fā)展很難，于是增加了文化和娛樂元素，先后引進(jìn)電影城、電子游戲、量販KTV以及兒童娛樂，建筑面積也由最初5萬平方米至15萬平方米激增至50萬平方米以上，有些體量較大的萬達(dá)廣場面積甚至高達(dá)百萬平方米。 

如此一來，萬達(dá)廣場留住了客流量，打造了吃喝玩樂一體的商業(yè)體系，通過綜合體中住宅、寫字樓、室外步行街店鋪的銷售獲得現(xiàn)金流，來投資持有的購物中心，解決了傳統(tǒng)商場的資金難題。 

在一二線城市站穩(wěn)腳跟后，王健林迅速向三四線城市拓展，甚至一些縣城的核心區(qū)域都被萬達(dá)廣場所占據(jù)，于是有了“萬達(dá)廣場就是城市中心”的說法，如今的萬達(dá)廣場已經(jīng)不再是一個單一的商業(yè)項目，而是變成了涵蓋酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)街區(qū)等內(nèi)容在一起的大型城市綜合體。王健林也明顯從萬達(dá)廣場中嘗到甜頭，加快了萬達(dá)廣場的拓展進(jìn)程，第一座萬達(dá)廣場到第100座，萬達(dá)耗時14年，而從100座到300座，總量翻了一倍，但萬達(dá)只用了5年。 

2022年，整體經(jīng)濟(jì)形勢下行，但萬達(dá)商管總收入553.1億元，完成其年計劃的99.6%，同比增長7.4%，其中租金收入508.5億元；商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%，而萬達(dá)廣場則是萬達(dá)商管營收的主要構(gòu)成，可見萬達(dá)廣場的重要性。 

此時王健林把最優(yōu)質(zhì)且最核心的資產(chǎn)都能甩賣，更加體現(xiàn)王健林不想“躺平”，這種決絕的壯士斷腕，讓王健林贏得了市場的一片贊譽(yù)。投資人劉波對此表示由衷佩服，“2017年的時候，王健林甩賣酒店和文旅項目，很多人都感覺萬達(dá)不樂觀，但事后被證明王健林的金蟬脫殼無比高明，反而接盤的富力和融創(chuàng)則很快遭遇困境，這次王健林再次甩賣核心資產(chǎn)，為的也是回籠現(xiàn)金流，王健林神奇的地方就是在每個節(jié)骨眼上他都能做出最優(yōu)的選擇。這次賣出也不是最終結(jié)局，一旦市場不行，他依然可以以較低的價格回購，不僅能解決債務(wù)問題，還能小賺一筆。” 

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萬達(dá)的“接盤俠”

這次萬達(dá)的接盤俠論名氣或不如孫宏斌和李思廉出名，但在投資圈主導(dǎo)這次交易的太盟投資集團(tuán)的執(zhí)行董事長單偉建卻被譽(yù)為“中國私募之王”，影響力不輸孫宏斌，因為不單是投資圈，單偉建在其他領(lǐng)域也有較強(qiáng)的影響力。 

值得一提的是，現(xiàn)美國財政部部長珍妮特·耶倫就是單偉建的曾經(jīng)導(dǎo)師，他自己也身兼沃頓商學(xué)院的教授，在其創(chuàng)建的《中國經(jīng)濟(jì)評論》的期刊中，諾貝爾獎獲得者勞倫斯·克萊因、傅高義、經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊小凱博士、以及后來擔(dān)任世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的林毅夫博士和國際貨幣基金組織副總裁朱民博士等學(xué)界大師都曾為其撰文站臺。 

在單偉建的帶領(lǐng)下，太盟投資逐漸發(fā)展成為亞洲股權(quán)投資領(lǐng)域的頭部企業(yè)，管理資產(chǎn)規(guī)模超過500億美元，涉及醫(yī)藥、金融、互聯(lián)網(wǎng)、娛樂等多個領(lǐng)域，其投資的知名企業(yè)有易車網(wǎng)、捷信、騰訊音樂、奈雪的茶等，隨著穩(wěn)健的投資發(fā)展，太盟投資贏得了“亞洲小黑石”的稱號。 

相比王健林的敢打敢拼，只比王健林小1歲的單偉建更注重學(xué)歷，“書讀得越多，知識就越多，就容易形成判斷能力”，這是他的信條。如果讓其在“一個億和清華”之間選擇，單偉建會毫不猶豫選擇讀名校。 

典型的事例發(fā)生在1980年，這一年單偉建遇到人生第一個選擇題，去聯(lián)合國做同聲翻譯，薪水高達(dá)幾萬美元，另一個選擇是去美國做訪問學(xué)者，那時候單偉建的薪水只有幾十塊錢，面對幾萬美元月薪的誘惑，他卻選擇了后者，因為他更渴望學(xué)習(xí)。于是他后來在舊金山大學(xué)取得工商管理碩士學(xué)位，加利福尼亞大學(xué)伯克利分校取得經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士和經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位，最后成為沃頓商學(xué)院的教授。 

在單偉建的著作中，他會著重介紹每一個人物的學(xué)歷，因其自身讀書較多，他更喜歡和讀書多的人來往。在成為太盟投資的執(zhí)行董事長之后，他對于合伙人的招聘也更看重學(xué)歷。這和王健林以實踐打拼不同，單偉建純粹是只是改變命運(yùn)。 

單偉建顯然不是紙上談兵。2004年，單偉建以22.27億元拿下深圳發(fā)展銀行17.89%的股權(quán)，2012年以164億元的價格轉(zhuǎn)讓給平安銀行，8年獲利超過6倍。2023年福布斯富豪榜對單偉建的身價標(biāo)注為超過10億美元，而同期的王健林身價已經(jīng)嚴(yán)重縮水至470億元，盡管目前身價上王健林依然高于單偉建，但單偉建能夠撬動的資本金額遠(yuǎn)非王健林所比，這也是單偉建能夠充當(dāng)萬達(dá)接盤俠的關(guān)鍵。 

和沈南鵬以及張磊的激進(jìn)和冒險不同，單偉建的投資策略相對保守，但一向穩(wěn)健的單偉建這次選擇大廈傾頹的王健林，看重的還是萬達(dá)商管的未來潛力。 

萬達(dá)商管一度以近500個在管項目居行業(yè)之首，在管商業(yè)地產(chǎn)管理面積超過6500萬平方米，萬達(dá)商管在管商業(yè)廣場的出租率為98.2%，租金收繳率為100%，同樣為行業(yè)之最。和新城控股收入主要來自長三角，華潤萬象生活和大悅城商業(yè)項目則主要分布在一二線城市不同，萬達(dá)商管的區(qū)域布局更為健康，以區(qū)域營收來看，東區(qū)和北區(qū)營收占比都接近 30%，南區(qū)營收約占 25%， 西區(qū)營收相對較少，占比也接近 15%。 

而萬達(dá)商管的盈利能力同樣不容小覷，2020年至2022年，萬達(dá)商管營收分別為171.96億元、234.81億元及271.2億元，凈利潤分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元。2023年前三季度營收為388億元，凈利潤為110.57億元。王健林“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”已經(jīng)在地產(chǎn)寒冬中被證明極具前瞻性。在商言商而言，單偉建的這次充當(dāng)“白衣騎士”，也是看中這份優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 

王健林把自己的大本營拱手讓出，這次斷腕比第一次更加痛苦更加疼，也讓王健林丟了面子，但這份決絕卻讓他保住了里子，保留了未來東山再起的可能，畢竟“活下去”才是最重要的，而以王健林此前多次前瞻性預(yù)判，這次也很難說他是不是已經(jīng)盡在掌握。

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       原文標(biāo)題 : 【行業(yè)深度研究】誰是萬達(dá)接盤俠？