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泰禾黯然退市,黃其森做錯了什么?

雷達財經(jīng)出品 文| 長帆 賈賀輝 編|深海

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這是泰禾最后的收盤價。

因連續(xù)20個交易日收盤價低于1元,按照深交所《股票上市規(guī)則》,泰禾已連續(xù)觸發(fā)面值退市。而因觸及交易類強制退市情形而終止上市的公司,股票不進入退市整理期。

在一些房地產(chǎn)從業(yè)人士看來,泰禾股票早已失去了融資功能,退市對公司影響并不大。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計,2017年泰禾銷售金額超過千億,2018年達到1300億,連續(xù)兩年位居中國房企20強。

為何短短數(shù)年,泰禾淪落至此?

高杠桿埋雷

和眾多草根的閩系房企創(chuàng)始人不同,黃其森在創(chuàng)業(yè)之前,就是一位高端人才。

在中國建設銀行福建分行工作8年后,黃其森于1996年創(chuàng)立泰禾集團。

2002年初,黃其森率領(lǐng)泰禾團隊從福州毅然進京,開發(fā)“運河岸上的院子”。

彼時,黃其森雄心勃勃,邀請了國內(nèi)外十幾位建筑、文學領(lǐng)域的大師會商,其中包括張永和、艾未未等人,打造別墅產(chǎn)品。

“大師會商”的產(chǎn)品非常震撼,房地產(chǎn)上下游來參觀的人很多,但市場并不買賬,整個項目去化緩慢。

為了擺脫困局,泰禾在產(chǎn)品力上下功夫,在建筑外圍增加了4米高的院墻,裝飾了由曲陽工匠專門為明清兩代皇宮手工定制的皇家雕塑,確定了坊巷布局和中式院落結(jié)構(gòu)的格調(diào)。逐漸形成泰禾鼎鼎大名的“中國院子”系列。

2009年8月,“運河岸上的院子”二期正式亮相。借助樓市回暖的東風,“運河岸上的院子”在開盤兩個月內(nèi)包攬北京500萬以上別墅銷售的“雙冠王”,成交套數(shù)和成交金額均為第一。泰禾“中國院子”一戰(zhàn)封神。

2010年,泰禾集團借殼福建三農(nóng)成功上市,成為當年國內(nèi)唯一一家成功上市的房地產(chǎn)企業(yè),一時風頭無兩。

2013年,是泰禾的轉(zhuǎn)折點。這一年泰禾豪擲195.3億元在北京、上海等收下12幅地塊,地產(chǎn)大佬“任大炮”都感慨“老黃有點瘋”。也是在這一年,泰禾正式確立“院子系”產(chǎn)品在全國范圍內(nèi)鋪開。

2017年,泰禾發(fā)布了包括主入口門頭、院門壁燈、抱鼓石、門鈸等十項設計的“院子系”十大產(chǎn)品營造法專利。

公司的院子系產(chǎn)品的豐富度也被進一步拓展,泰禾先后推出了園系、大院系、府系、灣系和小鎮(zhèn)系等不同定位的產(chǎn)品系列。與此同時,泰禾在環(huán)渤海、長三角、中部區(qū)域大規(guī)模拿地,布局超過20個城市。

大舉擴張推升了公司銷售額。2017年12月29日,中國指數(shù)研究院等權(quán)威機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布了《2017年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》。其中,泰禾集團以1010億元的銷售成績,強勢躋身中國房企15強。

彼時,信心滿滿的黃其森,在面對媒體時表示,未來泰禾將繼續(xù)“高歌猛進”:2018年,泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元。同時,爭取在2018上半年將負債率降到79%,下半年降到75%。

黃其森2000億目標最終未能實現(xiàn)。根據(jù)2018年底中國指數(shù)研究院公布的銷售額榜單中,泰禾以1456億的業(yè)績位列榜單的第20名。

泰禾降負債的目標也沒能實現(xiàn),截至2018年年末,公司資產(chǎn)負債率為86.88%。

事實上,支撐泰禾銷售額快速增長的是公司大手筆加杠桿。自2010年3月借殼*ST三農(nóng)至2018年度,泰禾集團總負債年復合增長率為67.08%,相應總資產(chǎn)增長為61.78%,債務增速超越資產(chǎn)增速。

此外,2018年,公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物減少16.85億元。

2019年,泰禾積極抓回款,并發(fā)行了利息高達15%的債券,最終實現(xiàn)了該年的債務償還。

但泰禾錢緊的格局并未改變。2020年4月1日,被北京市第四中級人民法院立案強制執(zhí)行1.34億元,在4月3日,被上海市寶山區(qū)人民法院立案強制執(zhí)行555.35萬元。

最終,在2020年7月,泰禾的“雷”終于爆了,正式出現(xiàn)公募債券違約。

截至該年7月7日,公司已到期未歸還借款金額為270.65億元,公司因子公司未履行還款義務而被列為被執(zhí)行人。

等不來的白衣騎士

為了自救,黃其森試圖引入戰(zhàn)投萬科。

2020年7月30日,泰禾控股股東泰禾投資、黃其森與海南萬益簽訂《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》,泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬益。轉(zhuǎn)讓價格為每股人民幣4.9元,對應總對價約為人民幣24.3億元。

天眼查股權(quán)穿透顯示,海南萬益為萬科全資孫公司。

但泰禾投資想要拿到這筆錢非常不容易。

根據(jù)公告顯示,此次交易落地需達成兩項嚴格的前提條件:一是泰禾制定債務重組方案并與債權(quán)人達成一致,債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產(chǎn),能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營,并且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可。

二是萬科對泰禾完成法律、財務、業(yè)務等盡職調(diào)查,且已就盡職調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致,不存在影響擬議交易的重大問題,同時泰禾的、債務及業(yè)務等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。

簽訂協(xié)議時,泰禾投資的情況非常不樂觀。根據(jù)公司公告,彼時泰禾投資持有公司股份12.19億股,占公司總股本比例為48.97%,其中累計質(zhì)押股數(shù)為12.07億股,占其所持股份比例為99.07%,累計凍結(jié)股數(shù)為12.19億股,占其所持股份比例為100.00%。

“萬科并不打算火種取栗,除非黃其森愿意脫層皮,否則很難達到萬科的要求。”彼時,有地產(chǎn)從業(yè)人士向雷達財經(jīng)表示,黃其森并不舍得放棄控制權(quán),估計引入萬科會很波折。

2021年4月30日,泰禾在2020年年報提到了與海南萬益簽訂的框架協(xié)議,稱有助于推動公司目前進行的債務重組工作,盤活存量資產(chǎn),同時有助于優(yōu)化公司股權(quán)結(jié)構(gòu),幫助公司不斷完善公司治理,從而幫助實現(xiàn)公司長遠價值, 維護公司及股東利益。2021年,公司將持續(xù)推進引戰(zhàn)工作。

而在2022年4月30日發(fā)布的2022一季報中,公司稱,泰禾投資和海南萬益的股份轉(zhuǎn)讓和權(quán)益變動尚未實施。

值得關(guān)注的是,2022年3月16日,泰禾突發(fā)重大變故,公司公告稱,黃其森正在協(xié)助有關(guān)機關(guān)調(diào)查,董事會立即啟動應急預案,公司聯(lián)席總裁葛勇和聯(lián)席總裁王景崗主持各項生產(chǎn)經(jīng)營工作。

最終,在八個月后,泰禾宣布黃其森回歸。

在黃其森“不在家”的日子里,公司業(yè)績預告大變臉,最終被實施ST。此外,泰禾逾期債務規(guī)模也進一步擴大,截至2022年10月28日,泰禾已到期未歸還借款本金為584.51億元。

黃其森回歸,引入萬科依然遙遙無期。今年5月16日,公司在投資者關(guān)系活動記錄表中透露,截至目前,泰禾投資、黃其森先生與海南萬益 一致確認《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》(以下簡稱“上述協(xié)議”)第 4.1 條約定的條件尚未全部滿足。本次股份轉(zhuǎn)讓最終能否達成取決于上述協(xié)議相關(guān)先決條件能否滿足,存在不確定性,敬請廣大投資者注意投資風險。公司董事會將持續(xù)關(guān)注相關(guān)事項的進展, 及時披露進展情況,并督促交易各方按照有關(guān)法律法規(guī)的要求及時履行信息披露義務。

地產(chǎn)大環(huán)境制約自救

等不來白衣騎士的泰禾,所處的市場環(huán)境越來越逼仄。

2020年8月,央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)提出了“三道紅線”指標,即剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。

三道紅線對地產(chǎn)行業(yè)影響非常大,疊加生育率下滑和居民購房意愿下降,地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下行。

據(jù)中達證券統(tǒng)計,2023年5月,TOP100房企單月銷售金額為0.55萬億元,環(huán)比下降14.1%;銷售面積0.3億平方米,環(huán)比降低9.1%。

在這種環(huán)境下,多個知名地產(chǎn)企業(yè)暴雷。

曾被譽為四川龍頭房企的藍光發(fā)展,已成為今年第一家從A股退市的房企。

截至2023年5月15日,藍光發(fā)展累計到期未能償還的債務本息金額合計425.56億元(包括銀行貸款、信托貸款、債務融資工具等債務形式)。

和泰禾同屬閩系房企的陽光城,截至6月5日,股價已經(jīng)連續(xù)16個交易日跌停,且6月6日早盤依舊跌停。公司觸發(fā)面值退市,已基本確定。

而陽光城的逾期規(guī)模還要超過泰禾,截至2022年12月31日,公司已到期未支付的債務本金626.32億元。

在港股市場,恒大等超過20家房企仍處于停牌之中。

截至2023年4月末,恒大地產(chǎn)標的金額人民幣3000萬元以上未決訴訟案件數(shù)量共計1426件,標的金額總額累計約人民幣3495.53億元。未能清償?shù)狡趥鶆战刂?023年4月末,恒大地產(chǎn)涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆眨ú缓硟?nèi)外債券)累計約人民幣2724.79億元。

此外,截至2023年4月末,恒大地產(chǎn)逾期商票累計約人民幣2459.87億元。

融創(chuàng)雖然已經(jīng)恢復交易,但公司的危機尚未完全結(jié)束。曾經(jīng)的“白衣騎士”孫宏斌,再也無力買買買,挽救處于危局中的地產(chǎn)同行。

作為最早出問題的萬達,謀求重新回到港股,但遲遲未能如愿。最近,再度傳出王健林錢緊的消息。

“泰禾之前的策略,可能是想以拖待變,等到市場回暖,房價大漲,泰禾手上的資產(chǎn)將很容易變現(xiàn),但黃其森可能沒想到,會遇到一個下行的市場。”有市場人士表示。

未來泰禾能否涅槃重生?雷達財經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注。

       原文標題 : 泰禾黯然退市,黃其森做錯了什么?

聲明: 本文由入駐維科號的作者撰寫,觀點僅代表作者本人,不代表OFweek立場。如有侵權(quán)或其他問題,請聯(lián)系舉報。

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