五折賣房?這家上市公司的壓力太大
來源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)
作者 | 何劍嶺
繼李嘉誠“7折”拋售房產(chǎn)、深圳辦公樓“備案價(jià)打5折出售”的消息之后,又傳來知名開發(fā)商在內(nèi)地“打響5折賣房第一槍”的消息。
這次,打折銷售的的確是住宅類產(chǎn)品,開發(fā)商還是港股知名上市公司,因此消息引起業(yè)界震動(dòng)。
不過,這是不是真的?開發(fā)商又有什么樣的苦衷呢?
1
以小戶型為主
從8月22日起,有消息在地產(chǎn)圈流傳:“珠海一房企打響‘5折’賣房第一槍:金灣區(qū)某知名樓盤備案價(jià)2.8萬/㎡,開發(fā)商打折賣1.4萬-1.5萬/㎡”。
“腰斬”的折扣比例,自然引起了所有人的關(guān)注。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道,該樓盤為位于珠海金灣區(qū)航空新城、由上市房企寶龍地產(chǎn)和雅戈?duì)栔脴I(yè)共同操盤的“金灣·寶龍城”項(xiàng)目(預(yù)售證備案名為金灣寶龍廣場)。該樓盤項(xiàng)目主要面向剛需客群,房屋面積在68-110平方米左右。2020年,該商品住房項(xiàng)目取得預(yù)售證,其中部分在售樓盤預(yù)計(jì)在明年6月交房。
公開信息顯示,金灣·寶龍城位于珠海金灣區(qū)順達(dá)路東側(cè)、金銘東路北側(cè),項(xiàng)目公司為珠海鵬灣置業(yè)有限公司,寶龍地產(chǎn)和雅戈?duì)栔脴I(yè)分別持股50%。
網(wǎng)站介紹
某知名找房的網(wǎng)站上,也可以查詢到這個(gè)樓盤,顯示為“金灣·寶龍城”和“金灣·寶龍城”二期,戶型為2室或3室,建筑面積68㎡-126㎡,其中“金灣·寶龍城”的戶型建筑面積更大一些,而“金灣·寶龍城”二期全是建筑面積不到90㎡的小戶型。
另外,“金灣·寶龍城”的部分樓棟剛剛在6月30日交樓,而“金灣·寶龍城”二期的部分樓棟將于明年的6月30日交樓。
網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)顯示,“金灣·寶龍城”均價(jià)為17000元/㎡,“金灣·寶龍城”二期均價(jià)要便宜500元/㎡,與網(wǎng)傳的1.4萬元-1.5萬元/㎡差距不大。
從效果圖來看,“金灣·寶龍城”二期包括商場、商業(yè)、酒店、辦公、住宅等多種業(yè)態(tài),相當(dāng)熱鬧。
2
寶龍方面稱“失實(shí)” 住建局回應(yīng)
對(duì)于網(wǎng)傳消息,寶龍方面表示屬于“失實(shí)”。
據(jù)新京報(bào)報(bào)道,寶龍方面回應(yīng)稱,該房源2021年初備案價(jià)為每平方米2.8萬元(最高的那套),但中間已經(jīng)歷兩次調(diào)價(jià),今年4月調(diào)至2.1萬元,7月調(diào)至1.9萬元,因此坊間傳言的“2.8萬打?qū)φ?rdquo;是失實(shí)的,因?yàn)閭餮灾薪厝×俗畹蛢r(jià)的1.5萬那套房源與最初的備案價(jià)進(jìn)行比對(duì)。
“最初發(fā)布小視頻宣傳對(duì)折賣房的是中介公司,他們急功近利操作,而該項(xiàng)目的房源并非全部打這么大的折扣,這就如同商家搞促銷,其中某一件特價(jià)商品的價(jià)格被拿出來夸大宣傳了。”寶龍方面稱。
另據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道,珠海市住建局官網(wǎng)顯示,金灣·寶龍城(備案名:金灣寶龍廣場)7月有一份最新的銷售價(jià)格備案公示表顯示,金灣寶龍廣場三期D區(qū)域調(diào)價(jià)共196套,建筑面積單價(jià)17994.14元-19561.21元/㎡,整體銷售均價(jià)為18967.07元/㎡。
網(wǎng)站效果圖
而在金灣·寶龍城開盤之初的2020年,金灣寶龍廣場一期B區(qū)1、2、3、10棟備案價(jià)整體均價(jià)約27263.89元/㎡,個(gè)別房源備案價(jià)還達(dá)到29000元/㎡。
也就是說,金灣·寶龍城即便有優(yōu)惠至1.4萬-1.5萬元/平方米的房源,也是在今年7月最新備案價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,同時(shí)也是符合珠海對(duì)于新盤備案價(jià)的調(diào)整要求的。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道,珠海金灣區(qū)住建局一名主管房地產(chǎn)交易科室的工作人員在電話中表示,目前,寶龍城項(xiàng)目采取的降價(jià)推盤做法為合理的市場行為。在珠海,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商可以每個(gè)季度向珠海市住建局申請(qǐng)調(diào)整一次新房備案價(jià),調(diào)整后,只要售價(jià)不低于備案價(jià)的85折,就可以正常辦理網(wǎng)簽。
2016年,珠海市發(fā)布《關(guān)于我市商品房銷售價(jià)格備案的通知》,要求從當(dāng)年10月6日起,珠海全市區(qū)域內(nèi),新建商品房在銷售(預(yù)售和現(xiàn)樓銷售)前,必須辦理價(jià)格備案,并嚴(yán)格落實(shí) “一套房一標(biāo)價(jià)”。2022年4月,珠海市調(diào)整了房價(jià)備案規(guī)則方案,實(shí)際銷售價(jià)格由此前的不得低于備案價(jià)的90%調(diào)整為85%;調(diào)整備案均價(jià)的間隔時(shí)間在3個(gè)月以上。
因此,網(wǎng)傳消息中,拿最新的售價(jià)與3年前未調(diào)降的備案價(jià)作對(duì)比,確實(shí)有吸引眼球、玩噱頭的嫌疑。
3
業(yè)績下滑 資金壓力大
不過,在寶龍地產(chǎn)(01238,HK)方面,確實(shí)可能有降價(jià)促銷、回籠資金以解決流動(dòng)性問題的動(dòng)機(jī)存在。
寶龍地產(chǎn)票據(jù)違約
寶龍地產(chǎn)去年7月26日發(fā)布公告稱,2129萬美元的票據(jù)本金及利息到期尚未償還,并且未必能在2022年11月8日償還本金3725.9萬美元的本金及其利息,之后進(jìn)行了展期操作。
2022年歸母凈利潤同比大降87%
2023年4月24日發(fā)布的2022年年報(bào)顯示,寶龍地產(chǎn)的扣非歸母凈利潤已是連續(xù)第2年同比下滑,當(dāng)年的下滑幅度更是高達(dá)87%。同時(shí),營收也首次出現(xiàn)同比下滑。
7月5日,寶龍地產(chǎn)公告稱,合計(jì)4.35億美元票據(jù)交換要約有效提交作交換,并獲公司接納。
上半年盈利警告
剛剛過去的8月17日,寶龍地產(chǎn)發(fā)布2023年上半年盈利警告,上半年利潤介乎約2億-4億元(截至2022年6月30日止6個(gè)月約12.13億元),本公司擁有人應(yīng)占核心盈利,介乎約11億元至13億元(截至2022年6月30日止6個(gè)月約16.91億元)。同比均出現(xiàn)大幅下滑。
寶龍地產(chǎn)將預(yù)期下跌主要?dú)w因于4個(gè)原因:1、受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境嚴(yán)峻的持續(xù)影響:2、期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)體量減少,令銷售物業(yè)已確認(rèn)收入和溢利減少;3、基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提減值;4、投資物業(yè)公允價(jià)值減值;及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失。
因此,對(duì)寶龍地產(chǎn)來說,打折促銷也是不得已而為之吧。
8月24日,寶龍地產(chǎn)股價(jià)震蕩上漲,一度漲幅超過6%,截至收盤漲5.06%,報(bào)0.83港元/股。
4
深圳、香港出現(xiàn)打折售樓
值得注意的是,在此之前不久,已經(jīng)傳出有一線城市“備案價(jià)打5折出售”的消息。
據(jù)澎湃新聞報(bào)道,8月中旬,有媒體稱深圳羅湖一新房項(xiàng)目備案價(jià)打5折出售,原備案價(jià)9.8萬/平方米,現(xiàn)價(jià)最低3.89萬/平方米。在記者致電項(xiàng)目售樓處后獲悉,情況屬實(shí)。
該項(xiàng)目為仁恒深之源項(xiàng)目(備案名仁恒世紀(jì)大廈),根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)信息,該項(xiàng)目于2021年07月13日獲批預(yù)售,開發(fā)企業(yè)為仁恒集團(tuán)旗下深圳市東關(guān)盛泰投資有限公司。
不過需要指出的是,該項(xiàng)目的房屋類型為商業(yè)性辦公,主體建筑性質(zhì)為辦公樓。有業(yè)界人士表示,該項(xiàng)目為辦公屬性,是將辦公樓改成居住的公寓產(chǎn)品,不通燃?xì)、無陽臺(tái)等,周邊公寓產(chǎn)品單價(jià)普遍也在4萬元-6萬元。
再早一點(diǎn),李嘉誠“7折”拋售房產(chǎn)的消息引發(fā)香港地產(chǎn)圈關(guān)注。
8月3日,長江實(shí)業(yè)旗下新樓盤“親海駅II”公布了首張價(jià)單,其中,最便宜的開放式單位實(shí)用面積210平方呎(約合19.5平米),扣除18%折扣后,折實(shí)售價(jià)為290萬港元,折實(shí)呎價(jià)13810港元(約合14.87萬港元/平方米)。這一售價(jià)較周邊二手房便宜了三成,甚至回到了7年前的水平。有業(yè)內(nèi)人士表示,“親海駅II”價(jià)單猶如“炸彈”擊穿二手房業(yè)主心理防線。
另據(jù)界面新聞報(bào)道,深圳樓市在7月份進(jìn)入新一輪的“價(jià)格戰(zhàn)”,深圳本土房企鴻榮源率先打響“價(jià)格戰(zhàn)”的第一槍。7月8日,位于寶安沙井的鴻榮源珈譽(yù)府以92折開盤,折后均價(jià)5.08萬/平方米,而一路之隔的萬豐海岸城均價(jià)為5.75萬/平方米,珈譽(yù)府的價(jià)格相當(dāng)于萬豐海岸城的88折。
宏發(fā)悅見傾湖開盤89折,備案均價(jià)6.6萬/平方米;宏發(fā)悅見公園里開盤91折,備案均價(jià)4.7萬/平方米。合正觀瀾匯三期開盤當(dāng)天推出110套86折房源,單價(jià)約4.2-4.5萬/平方米,整體優(yōu)惠約為95折。
從以上消息來看,“新盤5折”顯然是噱頭成分居多,不過打折銷售也是客觀存在的。接下來房價(jià)會(huì)怎么走呢?
原文標(biāo)題 : 五折賣房?這家上市公司的壓力太大
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