一文看懂產(chǎn)業(yè)園REITs年報:營收、分紅雙雙超預(yù)期,收益逼近5%
撰文 | 優(yōu)秀
來源 | 選址960
2765字,約需5分鐘
今天華夏中國交建REIT在上交所鳴鑼上市,至此,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴容至12家,其中產(chǎn)業(yè)園類產(chǎn)品占三分之一,換而言之,優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs最為重要的底層資產(chǎn)之一。
近期,首批9只公募REITs發(fā)布了年報,披露了上市首年的運營情況,其中,博時蛇口產(chǎn)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和華安張江光大REIT3只產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)超出預(yù)期,為投資者交出了一份令人滿意的答卷。
期內(nèi),3只REITs的營業(yè)收入目標完成率最高達110%,最低也達到99%;可供分配金額目標全部超額完成,凈現(xiàn)金分派率邁過4%底線,最高接近5%;底層資產(chǎn)出租率在86%-100%之間,租金收入穩(wěn)健。
發(fā)行1年,市值200%增長,分紅接近5%,跑贏大盤,存量時代的誘人紅利擺在園區(qū)人面前。
與此同時,地處上海、深圳、蘇州三座城市的這3只REITs又各有其特點,100%滿租的張江光大園為何出現(xiàn)虧損?租金單價最便宜的東吳蘇園為何凈利最高?毛利率最高的博時蛇口產(chǎn)業(yè)REIT為何沒能完成營收預(yù)期?
本文就3只產(chǎn)業(yè)園REITs的收益水平、運營情況等展開逐一分析(由于建信中關(guān)村REIT于去年12月掛牌上市,尚未披露年報,本文暫不做討論),一窺真相。
1.底層資產(chǎn)張江光大與東吳蘇園鮮明對比
從底層資產(chǎn)看,張江光大園屬于小而精產(chǎn)品。
目前發(fā)售的4只產(chǎn)業(yè)園類REITs(包括建信中關(guān)村REIT)產(chǎn)品中,張江光大園建筑面積不足5.1萬平方米,底層資產(chǎn)規(guī)模最小;發(fā)行5億份,基金份額數(shù)量最少,其他3只REITs均發(fā)行9億份;因而發(fā)行規(guī)模在4只REITs產(chǎn)品中排位靠后,發(fā)行規(guī)模14.95億元;基金合同存續(xù)期限最短,20年,其他3只基金合同存續(xù)期在40年及以上。
值得注意的是,張江光大園2021年單位面積月租金及管理費最高,達165元/平方米,且是產(chǎn)業(yè)園REITs中唯一在2021年保持100%出租率的園區(qū)(建信中關(guān)村REIT未披露年報,不做比較)。
東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT與之形成鮮明對比,憑規(guī)模取勝。
東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT以國際科技園五期B區(qū)項目,2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項目為底層資產(chǎn),建筑面積合計約56萬平方米,在產(chǎn)業(yè)園類REITs中裝載體量最大。
以3.88元/份的價格發(fā)行9億份,發(fā)行規(guī)模在同類REITs中位居首位。不過,相比蛇口產(chǎn)園、張江光大園單位面積月租金過百,其兩處底層資產(chǎn)國際科技園五期B區(qū)期內(nèi)平均月租金38.89元/平方米;2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期平均月租金58.73元/平方米。可見,二線城市產(chǎn)業(yè)園項目在價格上不具優(yōu)勢。
2.營業(yè)收入基本或超額完成預(yù)期
博時蛇口產(chǎn)園REIT毛利率表現(xiàn)最佳,高達84.38%。期內(nèi)營業(yè)收入8010.60萬元,預(yù)測營收8073.50萬元(2021年度預(yù)測營收1.42億元/365天*實際運營207天),受2021年廣深疫情影響,完成99%。期內(nèi)獲得毛利潤6490.02萬元、凈利潤2685.45萬元。
東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT期內(nèi)凈利潤指標突出。期內(nèi)營業(yè)總收入1億4758.82萬元,招募書中預(yù)測2021年5-12月營收1.61億元,經(jīng)計算,期內(nèi)(6月7日-12月31日)營收預(yù)計為1.36億元,完成率達108%;毛利潤1.09億元,毛利率達75.22%(兩園區(qū)毛利潤之和/兩園區(qū)營收之和*100%),凈利潤3286.57萬元,在3只產(chǎn)業(yè)園類REITs產(chǎn)品中排名第一。
不可思議,華安張江光大REIT凈利潤呈負值。前文各項數(shù)據(jù)指標印證張江光大園體量雖小卻擁有高租金的滿租輸出,期內(nèi)營業(yè)收入5281.63萬元,期內(nèi)預(yù)測營收4796.58萬元(2021年度預(yù)測營收1.42億元/365天*實際運營207天),預(yù)期完成率高達110%,在3只REITs中表現(xiàn)亮眼。但年報顯示,其凈利潤為負1219.18萬元。
▲張江光大產(chǎn)業(yè)REIT
究其根源,收入無法覆蓋支出。年報顯示,張江光大園因期內(nèi)折舊攤銷占比過高,抬升成本,致凈利潤為負。期內(nèi)營業(yè)收入5047.89萬元(不含利息及違約賠償收入),營業(yè)成本6012.90萬元,最大成本源于投資性房地產(chǎn)折舊及攤銷5342.40萬元,在營業(yè)成本中占比接近89%。
東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT投資性房地產(chǎn)折舊及攤銷一項占營業(yè)成本的60%。博時蛇口產(chǎn)園REIT則未將折舊及攤銷納入營業(yè)成本之中。
為何張江光大折舊攤銷成本如此之高?還記得前文提到張江光大基金合同存續(xù)期20年,在產(chǎn)業(yè)園類REITs中最短么?正因為張江光大園折舊年限較短,殘值率、年折舊率相對較高,2021年折舊攤銷成本以10%殘值率、4.5%年折舊率計算,導致折舊和攤銷成本較大。在財務(wù)報表上直接表現(xiàn)為凈利潤為負。
作為管理公司,華安基金方面表示,「凈利潤為負主要是由于基礎(chǔ)設(shè)施項目的折舊攤銷金額較大,并不影響項目的現(xiàn)金流和可供分配金額!
折舊攤銷過高,是否會帶來有利影響?確實有,提升了凈現(xiàn)金流分派率。折舊攤銷既是最大成本,也是可供分配金額的主要構(gòu)成。折舊攤銷高意味著可供分配金額也高,在基金估值確定的前提下,凈現(xiàn)金流分派率(年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值)將被抬升。后文可看到,張江光大REIT在凈利潤為負的情況下,凈現(xiàn)金流分派率逼近5%。
3.收入構(gòu)成租金占比普遍超四分之三
租金收入在總營業(yè)收入中普遍占比超四分之三。
整體來看,產(chǎn)業(yè)園REITs營業(yè)總收入由營業(yè)收入和其他部分收入構(gòu)成。營業(yè)收入又可細分為租金、物業(yè)管理費、停車費和其他收入四個部分,張江光大園將其他收入解釋為水電能源和廣告位收入等。租金收入是產(chǎn)業(yè)園REITs最重要的「印鈔機」,基本在總營業(yè)收入中占比76%~86%之間。
除營業(yè)收入外,利息收入、政府補助、其他業(yè)務(wù)收入、投資收益、營業(yè)外收入等,皆可能成為補充收入的備選項。
4.收益凈現(xiàn)金流分派率最高接近5%
高比例分紅,是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一大亮點。按照要求,在符合有關(guān)基金分配條件的前提下,每年至少分配1次收益,不低于合并后基金年度可供分配金額的90%,凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%。
3只產(chǎn)業(yè)園REITs可供分配金額均超出預(yù)期,并對2021年度進行一至兩次不等的年度分紅,若以發(fā)行價作基礎(chǔ)對比,3只REITs凈現(xiàn)金流分派率在4.5%左右,符合不低于4%的原則,并且統(tǒng)統(tǒng)超出預(yù)期。
博時蛇口產(chǎn)園REIT期內(nèi)可供分配金額5283.79萬元,招募書預(yù)測期內(nèi)可供分配金額5180.43萬元(年度可供分配金額/365*實際運營天數(shù)207),預(yù)算完成率接近102%。2021年度進行兩次分紅,第一次可供分配金額2465.91萬元,90%用于現(xiàn)金分紅,第二次可供分配金額2817.88萬元,分紅96%,兩次累計每10份基金份額獲現(xiàn)金分紅0.601元,凈現(xiàn)金流分派率達4.48%。
東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT預(yù)算完成率最佳,分紅比例最高。期內(nèi)可供分配金額9261.58萬元,比預(yù)測期內(nèi)可供分配金額8485.11萬元(預(yù)測可供分配金額/預(yù)測天數(shù)245*實際運營天數(shù)207),高出9個百分點。2021年度分紅1次,分紅比例高達99.99%,每10份基金份額獲現(xiàn)金分紅1.029元,凈現(xiàn)金流分派率達4.67%。
華安張江光大REIT凈現(xiàn)金流分派率接近5%,堪稱產(chǎn)業(yè)園類REITs之最。期內(nèi)可供分配金額4226.25萬元,預(yù)測期內(nèi)可供分配金額3955.15萬元(年度可供分配金額/365*實際運營天數(shù)207),預(yù)算完成率約為107%。目前為止,2021年度分紅1次,分紅占比94.65%,每10份基金份額獲現(xiàn)金分紅0.8元,凈現(xiàn)金流分派率達4.98%。
隨著REITs試點范圍的擴大,未來以產(chǎn)業(yè)園為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品,將向經(jīng)濟發(fā)達的二線城市蔓延。
原文標題 : 一文看懂產(chǎn)業(yè)園REITs年報:營收、分紅雙雙超預(yù)期,收益逼近5%
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