作者：何玥陽，編輯：趙元

2023年即將過去，這一年對房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個轉(zhuǎn)折之年。

客觀來說，今年的房地產(chǎn)行業(yè)仍然不算樂觀，“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”是房地產(chǎn)行業(yè)的新形勢。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，全國商品房銷售面積為10.1億平方米，同比下降8.0%，同期商品房銷售額為10.5萬億元，同比下降5.2%；其中，1-11月住宅銷售面積為8.6億平方米，同比下降7.3%，住宅銷售額為9.4萬億元，同比下降4.3%。

同時，我們也看到，政策端給予了房地產(chǎn)很多支持，包括通過降低首付提振市場需求，通過規(guī)定銀行向房地產(chǎn)行業(yè)放貸的增速，也就是“三個不低于指標(biāo)”，以及“白名單”等舉措緩解房企尤其是非國有房企的融資難題。

只是政策的傳導(dǎo)需要時間，市場信心的恢復(fù)也需要時間。

而即使行業(yè)回暖之后，房企依靠推升負(fù)債規(guī)模來驅(qū)動資產(chǎn)規(guī)模增長、銷售增長的舊模式，也將難以為繼。

所以，房企當(dāng)前應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個問題：“供需關(guān)系改變之后”，房地產(chǎn)市場未來會怎么走？這里面存在什么樣的機(jī)會？怎么化解當(dāng)前的危局？

這既關(guān)系著短期經(jīng)營，也關(guān)系著長期戰(zhàn)略。那么，哪些房企能夠率先走出行業(yè)底部？什么樣的房企具有轉(zhuǎn)型成功的潛力？

一、地產(chǎn)開發(fā)：用長期視角破短期困局

諾瑟姆曲線，是世界城鎮(zhèn)化發(fā)展的普遍規(guī)律。

從長遠(yuǎn)來看，按照在其他國家驗證過的諾瑟姆曲線，城鎮(zhèn)化到70%之后，發(fā)展的速度會變得平緩，按照這個量值，當(dāng)前，我們城鎮(zhèn)化距離發(fā)展緩慢的階段，還有提升的空間。

當(dāng)然，國情不同，照搬70%這個數(shù)字不合適。

安信證券（現(xiàn)國投證券）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在近期的演講中提到，中國房地產(chǎn)投資占GDP的比重合理中樞的下限是在7%，和現(xiàn)在相比，至少有超過1個百分點的提升空間。

這個觀點的形成，不是直接的“拿來主義”，除了參考了國外房地產(chǎn)市場，也參考了已經(jīng)走過城鎮(zhèn)化高峰期的東北地區(qū)。

綜合來看，市場的一致預(yù)期是，目前房地產(chǎn)市場調(diào)整過度，未來將回歸。

在即將到來的2024年，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)專家預(yù)計房地產(chǎn)市場將邊際回暖，新開工、整體投資、銷售等多個指標(biāo)的下降幅度會收窄，有相對樂觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，這些指標(biāo)能止跌，與2023年持平。

總量只能維持，增量的機(jī)會主要在結(jié)構(gòu)上。

一方面，我國的人均居住面積仍處于較低的水平，另一方面，剛需已經(jīng)被滿足得差不多了，剩下的剛需未來可能由政府所主導(dǎo)的保障房滿足。

這正是改善型需求支撐新房銷售的長期邏輯。短期來看，現(xiàn)在的下行趨勢，增添了剛需的觀望情緒。

市場的分化在2023年已經(jīng)上演了。

在截至10月的新房成交中，三房產(chǎn)品占據(jù)主力地位，成交套數(shù)占比56.1%，四房產(chǎn)品快速增長，五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也有微增，而一房、二房及其他戶型占比持續(xù)走低。

中指研究院的研究也顯示，大面積新房是一二線城市的銷售主力，在三四線城市，銷售額占比也有增長。

所以，對房企而言，未來的機(jī)會在于高能級城市的布局以及品質(zhì)商品房的推進(jìn)。

先來看土地布局。

高能級城市的土地，成為房企必爭之地。但有能力拿地的房企不多了，房企也產(chǎn)生了分化。

從克爾瑞的數(shù)據(jù)來看，新增土地貨值的集中度在提升，截止11月末，TOP10房企新增貨值占64%， TOP11-20房企新增貨值占比19%，這其中拿地更強(qiáng)勁的是國央企。

民營企業(yè)中，龍湖是為數(shù)不多還在積極土儲的優(yōu)質(zhì)房企。 比如12月，龍湖分別以26.53億元和2.9億元的價格，拍下杭州和成都的核心地塊。

據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100榜顯示，龍湖2023年內(nèi)累計獲取31宗土地，總建筑面積超340萬平方米，總地價逾360億元，權(quán)益地價接近252億元，是民營房企中拿地金額最多的公司。新增土儲主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市。

再來看產(chǎn)品品質(zhì)。

克爾瑞的研究顯示，截至2023年10月，約20家房企調(diào)整了產(chǎn)品策略，更加聚焦用戶居住體驗，仍然是集中在頭部企業(yè)，央企國企占主流地位。

民企中，龍湖是較早對“改善型需求”做出反應(yīng)的。早在2022年12月，龍湖就推出了高端改善型產(chǎn)品——御湖境。

2023年，龍湖又增加了三大全新產(chǎn)品云河頌、青云闕和硯熙臺。

從市場反應(yīng)來看，龍湖的產(chǎn)品品質(zhì)化策略經(jīng)受住了檢驗。成都龍湖濱江云河頌首開去化100%，龍湖西安高新青云闕多月蟬聯(lián)區(qū)域銷冠，合肥青云闕首開即售罄，御湖境半年賣出30億，泉州御湖境，累計簽約金額超47億元，連續(xù)10個月穩(wěn)坐泉州銷售榜首位……

2023年，龍湖在全國56座城市的160余個項目，共計交付約14萬套品質(zhì)房源，其中約20%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付，總體滿意度超90%，實現(xiàn)全年銷售額達(dá)到1735.8億元，穩(wěn)居行業(yè)前十。

不難看出，房企需要沿著市場長期趨勢走，才能破短期的銷售及回款困局。

二、如何做好“地產(chǎn)+”？

“先立后破”是2024年經(jīng)濟(jì)工作的重要方法論。

先立后破的本質(zhì)是做好新舊模式之間的銜接與轉(zhuǎn)化，對房企來說，積極尋找、發(fā)展高質(zhì)量的第二增長曲線甚至是第三增長曲線，就是一種“立”。

最早提出活下去的萬科，涉足過物流、商業(yè)地產(chǎn)、滑雪、物業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公等，也有一些房企跨度更大，去造車，真正能成為房企第二增長曲線的還是和地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的業(yè)務(wù)，物業(yè)、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)這些。

這些看似都是房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，但經(jīng)營模式并不相同，在地產(chǎn)開發(fā)上的經(jīng)驗，只能有限度地應(yīng)用到其他業(yè)態(tài)上。

比如物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)模式，現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定，投入少但更拼服務(wù)能力，而長租公寓和商業(yè)運營的業(yè)務(wù)模式，投入高，對選址和運營能力要求高。

怎么發(fā)展 新業(yè)務(wù)以及做好與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)同，關(guān)系著房企的風(fēng)險抵抗能力，也關(guān)系著房企的轉(zhuǎn)型能不能走 通。

從物業(yè)到長租公寓再到商業(yè)經(jīng)營，龍湖是一個探索了足夠多相關(guān)業(yè)態(tài)、形成了新發(fā)展模式的樣本，也是一個比較成功的樣本。

目前，龍湖有三大板塊，五大航道，形成1+2+2的業(yè)務(wù)格局。三大板塊是指開發(fā)、運營和服務(wù)，五大航道是房地產(chǎn)開發(fā)、長租公寓、商業(yè)運營、物業(yè)管理、智慧營造。

運營（長租公寓、商業(yè)運營）和服務(wù)（物業(yè)管理、智慧營造）都屬于龍湖的“立”，也是龍湖從多年前就開始布局的業(yè)務(wù)。

從房地產(chǎn)開發(fā)是絕對的頂梁柱，到如今形成1+2+2的格局，龍湖完成了業(yè)務(wù)的重構(gòu)。

去年，龍湖集團(tuán)CEO陳序平曾提到去地產(chǎn)化這個詞，在他的構(gòu)想中，未來非地產(chǎn)開發(fā)的四個航道能夠有過半的利潤占比。

其實在今年上半年，龍湖的運營和服務(wù)已經(jīng)創(chuàng)造了集團(tuán)50%的利潤。

截至2023年底，龍湖商業(yè)累計開業(yè)運營的購物中心80余座；長租公寓形成了四條產(chǎn)品線，其中冠寓累計開業(yè)房間超過12萬間；物業(yè)方面，龍湖智創(chuàng)在管面積持續(xù)增長；智慧營造方面，龍湖龍智造累計獲取建管項目60余個，總建筑面積超1000萬平方米。

據(jù)龍湖公告顯示，2023年1-11月，龍湖的運營業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入約240.5億元（含稅），前11個月的經(jīng)營性收入已經(jīng)接近去年全年。

龍湖的運營和服務(wù)業(yè)務(wù)是怎么立起來的？

前面我們提到龍湖的運營和服務(wù)業(yè)務(wù)，是很早就種下的種子，在成長的過程中也積累下了比較好的口碑、數(shù)字化能力、團(tuán)隊組織能力、業(yè)務(wù)之間的協(xié)同能力。

比如龍湖物業(yè)的滿意度一直很高，再比如龍湖有能力承接“代建+代運營”的綜合體項目，這是很強(qiáng)的競爭力。

針對市場的一些新形勢，龍湖也做出了一些應(yīng)對，對生意邏輯不強(qiáng)的企業(yè)做減量。

在商業(yè)上，龍湖預(yù)計2023年餐飲業(yè)會有較好的恢復(fù)，所以提升了餐飲的比例。在出生率下滑的背景下，龍湖對兒童相關(guān)業(yè)態(tài)向小而豐富的方向做了調(diào)整。

以前的一些商業(yè)項目隨著城市的發(fā)展，客流發(fā)生了變化，龍湖也會重新梳理引入的零售品牌，提升項目的整體價值。

對于商業(yè)運營和長租公寓這種重資產(chǎn)發(fā)展模式，龍湖更加重視對經(jīng)營性現(xiàn)金流和資產(chǎn)回報率的考核，對不受債務(wù)約束可是實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張的物業(yè)管理之類的業(yè)務(wù)，龍湖的策略是要速度。

龍湖的五大航道，有現(xiàn)在業(yè)務(wù)有未來業(yè)務(wù)，有的生產(chǎn)現(xiàn)金流，有的沉淀資產(chǎn)增加規(guī)模，有的貢獻(xiàn)利潤，不同航道形成穩(wěn)定的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，才有穿越周期的底氣，才能實現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。

三、穿越下行周期的關(guān)鍵是什么？

什么是高質(zhì)量的轉(zhuǎn)型？

房企能不能轉(zhuǎn)型成功，短期要看是否能夠化解流動性風(fēng)險。

盡管2023年房企的暴雷節(jié)奏放緩，但根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至12月初，有12家銷售TOP200的房企出現(xiàn)實質(zhì)性違約，這些違約的房企中還有混合所有制的房企。

整體來看，2024年上半年，房企境外債到期規(guī)模較大，3月和4月是境內(nèi)債的償債高峰期。

民營企業(yè)中，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2023年，2021年的銷售top30強(qiáng)里，沒出現(xiàn)債務(wù)違約的只有7家，有新城、濱江、龍湖、美的等房企。

龍湖不僅沒違約，最近還提前還了一些貸款。

據(jù)媒體報道，12月20日，龍湖提前償還20億港元銀團(tuán)貸款，還了這筆貸款之后，到2025年之前，龍湖已經(jīng)沒有需要到期償還的境外銀團(tuán)，到2027年，沒有到期的美元債。

另外，據(jù)透露，龍湖的供應(yīng)鏈ABS、商票目前已清零，這些屬于非有息負(fù)債。

在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更健康、財務(wù)更安全上，龍湖有個著名的底線思維，在地產(chǎn)行業(yè)大步闊進(jìn)的那些年，防住了風(fēng)險，在行業(yè)的下行期，也能更加穩(wěn)健。

底線思維要求龍湖無論何時都要保持優(yōu)秀的負(fù)債結(jié)構(gòu)，比如短債占比要控制在10%左右，提前鋪排融資的資源，應(yīng)對可能出現(xiàn)的波動或者風(fēng)險。

短期債務(wù)過高往往容易引發(fā)流動性風(fēng)險，流動性風(fēng)險可能進(jìn)一步擴(kuò)大為債務(wù)危機(jī)。

也因為信用較高，龍湖能夠低息貸款，12月18日發(fā)行的三年期中期票據(jù)，利率只有3.66%。

長期來看，房企能不能轉(zhuǎn)型成功，還是要看業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展性。

為什么這么說？

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的資金來源，大致分為四種，銷售回款、從銀行等金融機(jī)構(gòu)借錢、公開市場發(fā)債、股權(quán)融資。

第一個對應(yīng)的是房企的經(jīng)營活動現(xiàn)金流，后面三項對應(yīng)的是房企的籌資活動現(xiàn)金流。

前面我們提到，在融資一端，“三個不低于”“白名單”之類的政策，都在疏通房企籌資的通道，但首先這是需要時間的，其次，能否籌到足夠經(jīng)營和還貸的資金，也和銷售端的表現(xiàn)有關(guān)。

銷售端市場已經(jīng)明顯分化，房企的存量房去化并沒有那么容易。此時，如果房企沒有找到其他可以產(chǎn)生經(jīng)營性現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)、可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)，那么融資只能解一時之渴，風(fēng)險仍然會積聚，只不過是被推遲了。

所以，可持續(xù)的發(fā)展一定要有較強(qiáng)的自我造血能力。

龍湖曾提出要圍繞全集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流的目標(biāo)前進(jìn)。這是房企轉(zhuǎn)型的新錨點，也是高質(zhì)量發(fā)展的一個重要指標(biāo)。

在這個目標(biāo)下，龍湖拿地時就會考慮到回款率。對長租公寓商業(yè)運營這樣的航道，也提出了要實現(xiàn)自身經(jīng)營現(xiàn)金流為正，也就是每年收的租金能夠覆蓋運營成本，甚至可以應(yīng)付資本性開支。

頂層戰(zhàn)略要從“唯規(guī)模論”轉(zhuǎn)向更看重現(xiàn)金流，具體業(yè)務(wù)也要更看重質(zhì)量。

比如重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，折舊與攤銷都更高，這種業(yè)務(wù)要么有更高的毛利率，才能有更高的利潤，要么有更高的周轉(zhuǎn)，用“薄利多銷”來積累利潤和現(xiàn)金流，只有這樣才能有競爭力，才能持續(xù)發(fā)展。

像地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如果考慮到了城市、地段、品質(zhì)之間的分化，那么拿地和產(chǎn)品設(shè)計的時候，就能更貼近市場需求，更快地完成去化，更快地周轉(zhuǎn)與回款。

長租公寓，就更適合用高毛利率來覆蓋高折舊。上半年龍湖運營板塊的兩個航道，毛利率達(dá)到了70%。

利潤率、周轉(zhuǎn)率和杠桿率，是衡量企業(yè)績效的三要素，房企以往的模式是靠杠桿率和周轉(zhuǎn)率，高周轉(zhuǎn)本是高效的表現(xiàn)，但過高的杠桿與高周轉(zhuǎn)的搭配，讓房企的財務(wù)風(fēng)險越來越大。

易居研究院表示，當(dāng)前全國百城去庫存指標(biāo)開始越過最大壓力點，朝著壓力釋放、積極向好的確定性方向發(fā)展。

堅冰正在消融，但新的形勢有新的秩序，找到新經(jīng)營邏輯的房企、更看重利潤率和現(xiàn)金流的房企，才能等到下一個春暖花開。

       原文標(biāo)題 : 請回答2023：房企如何走出行業(yè)低谷？