挺!中國(guó)最強(qiáng)民營(yíng)房企
“聞道企業(yè)家&尋找隱形冠軍“欄目第 13 篇原創(chuàng)。1993年,是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上的一個(gè)重要分水嶺。
在樓市這場(chǎng)激流勇退、先揚(yáng)后抑的戲碼中,海南成了那個(gè)最完美的剪影。憑借經(jīng)濟(jì)特區(qū)等政策大禮包,海南一度成為房企“掘金客”的天堂。
1992年海南GDP增速高達(dá)41.5%,“虛火旺盛”的房地產(chǎn)撐起了海南經(jīng)濟(jì)的半壁江山。1993年,這座不足700萬(wàn)人的小島上聚集了2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司,平均每300個(gè)人就要支撐一家房地產(chǎn)公司。
至今我們耳熟能詳?shù)囊槐姺科缶夼灒捕际谴钪@股春風(fēng)乘勝而起。1984年成立的萬(wàn)科,1988年殺向房地產(chǎn)行業(yè)。不甘落后的碧桂園,1992年在順德開(kāi)出了第一個(gè)樓盤,從此拉開(kāi)了宇宙房企進(jìn)階之路。
但這份不切實(shí)際的滔天富貴,來(lái)的快、去的更快。1993年6月23日,房地產(chǎn)被緊急叫停,強(qiáng)制“祛熱”。時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話,宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè).......
受其影響,海南經(jīng)濟(jì)迅速下滑。1993至1995年,海南GDP增長(zhǎng)率分別為20.9%、11.9%、4.3%,40%高速增長(zhǎng)已成往事。
行業(yè)陷入低谷,微觀企業(yè)首當(dāng)其沖。不少房企開(kāi)始收縮、蟄伏,還有一些干脆拆掉了馬路邊邊的廣告牌,改換門庭。
“差等生”成功逆襲
就是在這樣一個(gè)行業(yè)退潮年份(1993年),29歲的吳亞軍逆勢(shì)開(kāi)啟了創(chuàng)業(yè)之旅。她辭去了《中國(guó)市容報(bào)》記者職位,成立了重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化促進(jìn)有限公司,這便是龍湖的前身。
1997年,龍湖推出重慶龍湖花園南苑項(xiàng)目,正式殺入住宅領(lǐng)域。2000年,龍湖正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),3年后龍湖首個(gè)天街商業(yè)項(xiàng)目于重慶開(kāi)業(yè)。憑借住宅與商業(yè)上雙線發(fā)力,龍湖漸漸在重慶穩(wěn)住了腳跟。
截至此時(shí),歷經(jīng)10年發(fā)展的龍湖只能勉強(qiáng)算一家“二流”房企。它排名重慶地產(chǎn)行業(yè)“老三”,與布局全國(guó)的頭部房企相去甚遠(yuǎn)。
但在房地產(chǎn)這個(gè)重資產(chǎn)、強(qiáng)周期行業(yè),我們不能像互聯(lián)網(wǎng)那般唯速度論、唯增長(zhǎng)論,而是更應(yīng)該看重企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力與抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。
很多例子可以反映出吳亞軍的這種長(zhǎng)期主義經(jīng)營(yíng)理念。比如她沒(méi)有選擇像萬(wàn)科、碧桂園那樣從改革最熱、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的廣東起家,而是在從偏安一隅的重慶出發(fā);再者,吳亞軍選擇進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)也很微妙,正是行業(yè)退潮之時(shí)......所有這些都在昭示,吳亞軍掌舵的龍湖已經(jīng)作好了低調(diào)潛行、決戰(zhàn)長(zhǎng)期的準(zhǔn)備。
2005年龍湖進(jìn)入北京,開(kāi)啟全國(guó)化布局;2017年,龍湖以冠寓為抓手殺入租賃住房領(lǐng)域;2018年,龍湖物業(yè)升級(jí)為“ 智慧服務(wù) ”,同年龍湖地產(chǎn)正式更名為龍湖集團(tuán)。
這個(gè)階段龍湖實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)大跨越:一個(gè)是全國(guó)化版圖擴(kuò)展;另一個(gè)是集團(tuán)化經(jīng)營(yíng),不斷完善了開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)全業(yè)務(wù)板塊。
盡管在業(yè)務(wù)版圖上有所拓展,但龍湖立足長(zhǎng)期、穩(wěn)步推進(jìn)的戰(zhàn)略從未改變。10多年來(lái),在全國(guó)地產(chǎn)銷售額排行榜中,相比其他房企的大漲大跌,龍湖一直保持在10名上下。
異常穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)背后,是龍湖與生俱來(lái)的自我克制。
正如一位行業(yè)人士所言,“在2019前的這一輪地產(chǎn)狂飆中,房企是很難剎住車的,唯一有效的方法是控制拿地。”用他的話說(shuō),每年動(dòng)輒上萬(wàn)億土儲(chǔ)規(guī)模,注定不可持續(xù)。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2017年融創(chuàng)與碧桂園新增土地貨值分別高達(dá)1.4萬(wàn)億元、1.2萬(wàn)億元,恒大、萬(wàn)科也都超過(guò)了6000億之巨,而龍湖只有2800億元。此后,以碧桂園、恒大(暴雷前)、融創(chuàng)、萬(wàn)科為代表的big4每年新增土儲(chǔ)規(guī)模多維持在5000-10000億間,但自始至終龍湖從未超過(guò)3000億元。
除了控制拿地金額外,龍湖還秉持了“不亂花錢、不拿貴地”的好習(xí)慣。2020年,龍湖CFO趙軼曾言:“龍湖在財(cái)務(wù)上始終保有一定余量,永遠(yuǎn)不把公司逼到為了還錢去融資的地步,永遠(yuǎn)擁有主動(dòng)權(quán)和自主選擇權(quán)。”
2022年龍湖平均借貸成本為年利率4.1%,相對(duì)其他房企低了很多。同年,龍湖集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備34幅地塊,平均溢價(jià)率為4%,其中六成新增土儲(chǔ)為零溢價(jià)。
龍湖集團(tuán)高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠曾表示:“2023年到現(xiàn)在,拿地是在熱點(diǎn)城市,溢價(jià)率有點(diǎn)提升,但是依然控制在10%左右,這是一個(gè)比較合理的水平。”
時(shí)間可以證明一切。在龍湖穩(wěn)扎穩(wěn)打“潛龍?jiān)跍Y”的30年間,諸如恒大、融創(chuàng)、碧桂園等全國(guó)知名房企,卻開(kāi)始為他們?cè)缙诘募ち覕U(kuò)張而買單。
“不爆雷”是最好的交代最亢奮者,最先倒下。
2021年一季度,恒大爆雷,隨后許家印被捕。2022年5月,中國(guó)首家千億級(jí)國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)綠地集團(tuán)暴雷。2023年8月,宇宙第一房企碧桂園自曝巨虧550億元,被迫延期還債......
一個(gè)個(gè)鮮活案例,將房地產(chǎn)行業(yè)演繹成了雨果筆下的悲慘世界。
但實(shí)際上,早在2012年,王石便預(yù)言了房地產(chǎn)即將由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)向白銀時(shí)代。此后,郁亮更是喊出了“黑鐵時(shí)代”“努力活下去”的口號(hào)。行業(yè)早有預(yù)兆,但真正能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、完成時(shí)代超越的房企終究是少數(shù)。
不久前,一份針對(duì)“2020年全口徑銷售榜前50”房企所做的“健康調(diào)查情況”顯示,截至2023年8月14日,上述50家房企中未暴雷房企總數(shù)21家,其中國(guó)企(含混合所有制)11家,民企9家,外資1家。
數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
不久前,一份針對(duì)“2020年全口徑銷售榜前50”房企所做的“健康調(diào)查情況”顯示,截至2023年8月14日,上述50家房企中,未爆雷房企總數(shù)22家,其中國(guó)企(含混合所有制)11家,民企9家,外資2家。 其中民營(yíng)房企成為重災(zāi)區(qū),36家民營(yíng)房企中,27家爆雷,爆雷比例為75%(如果算上那些50名之后的房企,這個(gè)比例只會(huì)更高)。其中碧桂園、恒大、融創(chuàng)、世貿(mào)等行業(yè)排名前列的企業(yè)均在其中。前20家房企中,未爆雷的民營(yíng)房企只有4家,龍湖位居榜首。
2023年上半年,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利為80.6億元,剔除公平值變動(dòng)等影響后,股東應(yīng)占核心溢利同比增長(zhǎng)0.6%至65.9億元。在行業(yè)頻頻暴雷,6成房企預(yù)虧、為生存而戰(zhàn)大背景下,龍湖集團(tuán)能夠?qū)崿F(xiàn)核心凈利潤(rùn)的正向增長(zhǎng),實(shí)屬不易。
比賺錢更能提振士氣的是龍湖的提前償債。2023年7-8月,龍湖累計(jì)償還83.7億元公司債,彼時(shí)2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清,僅余11月到期的1.19億元。
11月,龍湖提前償還了約20億港元;12月,龍湖集團(tuán)再次提前償還20億港元銀團(tuán)貸款。至此,2025年前,龍湖將無(wú)到期需償還的境外銀團(tuán);2027年前,亦無(wú)到期美元債。此外,龍湖集團(tuán)非有息負(fù)債科目中的供應(yīng)鏈ABS、商票也已清零。
截至2023年6月末,龍湖綜合借貸規(guī)模為2070.9億元;在手現(xiàn)金為724.3億元,保持高位;剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%,同比下降6個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)五年來(lái)最低。
相比少債一身輕的龍湖,壓在整個(gè)行業(yè)身上的擔(dān)子并不輕松。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2023年下半年,房企信用債到期規(guī)模約2890億元,海外債到期規(guī)模約1470億元,合計(jì)4360億元。
聚焦龍湖本身,強(qiáng)悍的償債能力,一方面源于龍湖克制、自律的經(jīng)營(yíng)模式,另一方面與自身業(yè)務(wù)的強(qiáng)造血能力密不可分。尤其是在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外,龍湖找到了第二(運(yùn)營(yíng))、第三(服務(wù))增長(zhǎng)曲線。
2023年上半年,龍湖運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入63.3億元,同比增長(zhǎng)8%,毛利率為77.3%。其中,龍湖商業(yè)進(jìn)入全國(guó)30余座城市,累計(jì)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心80余座。
而早在2021年,“冠寓”便成為了國(guó)內(nèi)第一個(gè)盈利的集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。目前“冠寓”開(kāi)業(yè)房間數(shù)12萬(wàn)間,已納保超4萬(wàn)間。冠寓之外,龍湖也在向產(chǎn)業(yè)辦公“藍(lán)海引擎”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、活力街區(qū)“歡肆”尋找業(yè)務(wù)增量。
同期,龍湖服務(wù)業(yè)收入58.4億元,同比增長(zhǎng)13%,毛利率為31.9%。龍湖全新推出的“智慧營(yíng)造”品牌——龍湖龍智造目前已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目50余個(gè),總建筑面積超900萬(wàn)平。
經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)之外,龍湖地產(chǎn)依舊穩(wěn)健。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2023年龍湖集團(tuán)全口徑銷售金額1736億元,位居行業(yè)第九、民企第一。
在提前償債、三大業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)背后,龍湖穿越周期的能力被越來(lái)越多的人發(fā)現(xiàn)、認(rèn)可。這種能力既源于財(cái)務(wù)審慎、經(jīng)營(yíng)克制,但說(shuō)到底還是一種由理性主義、長(zhǎng)期主義構(gòu)建的良性發(fā)展模式的成功。
而不管是驅(qū)動(dòng)商業(yè)模式進(jìn)化還是落地,體現(xiàn)組織力的“人”都是一切的核心,是最大的變量。
集團(tuán)拱手給“外人”
2012年,美的創(chuàng)始人何享健將集團(tuán)董事長(zhǎng)交到了職業(yè)經(jīng)理人方洪波手中,后者同時(shí)還擔(dān)任上市公司美的電器的董事長(zhǎng)。
在人事變動(dòng)背后,美的開(kāi)創(chuàng)了一套先進(jìn)的企業(yè)管理模式:分離所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán),更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)傳承更替。
彼時(shí),何享健的這一做法引發(fā)了行業(yè)轟動(dòng),吳亞軍更是深受觸動(dòng)。2019年,吳亞軍帶領(lǐng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)美的交流。她被方洪波和何享健的信任關(guān)系折服,這更加堅(jiān)定了吳亞軍內(nèi)心的某種抉擇。
2022年10月,吳亞軍將董事長(zhǎng)一職交給了年僅40歲的職業(yè)經(jīng)理人陳序平。與陳序平同樣年輕的,還有他的龍湖履歷。從2008年清華碩士畢業(yè)進(jìn)入龍湖算起,陳序平從最底層員工到龍湖一把手也不過(guò)14年。
但吳亞軍愿意將龍湖交給一個(gè)“外人”打理,便注定了陳序平的不凡之處。
從“仕官生”一路歷經(jīng)工程師、工程經(jīng)理、項(xiàng)目總投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人等職位歷練,2016年陳序平出任成都公司總經(jīng)理。任職成都4年間,龍湖成都地產(chǎn)銷售額從53億元增長(zhǎng)到180億元。業(yè)績(jī)之外,陳序平在商業(yè)開(kāi)發(fā)、租賃住房、智慧服務(wù)幾大賽道也干出了名堂。
2021年下半年開(kāi)始,陳序平一路拾級(jí)而上,從成都龍湖總經(jīng)理一路升為集團(tuán)副總裁、高級(jí)副總裁、CEO.....
“有很強(qiáng)的方向感,對(duì)龍湖文化認(rèn)同,企業(yè)家精神、生意邏輯,組織能力、再到駕馭大系統(tǒng)的能力,都很突出。”從吳亞軍對(duì)陳序平評(píng)價(jià)可以看出前者的信賴與期許。
陳序平也沒(méi)有辜負(fù)長(zhǎng)者的信任,在他第一個(gè)完全掌控的2023年,龍湖在業(yè)務(wù)進(jìn)化、償債能力、賺錢能力等諸多方面表現(xiàn)都堪稱完美。
很多人將此歸咎于吳亞軍的識(shí)人知名,但本質(zhì)上這是一次對(duì)龍湖組織力的深度考驗(yàn)。
與很多人一樣,進(jìn)入龍湖的陳序平最初并無(wú)特別優(yōu)待。如果有,那只可能是他入選了龍湖的“仕官生”項(xiàng)目:前期嚴(yán)格的篩選(吳亞軍親自面試)、后期大量培養(yǎng)資源,讓他有了先聲奪人的機(jī)會(huì)。
事后證明,“仕官生”項(xiàng)目的確是新員工成長(zhǎng)、成功的終南捷徑之一。對(duì)于“仕官生”項(xiàng)目,龍湖有一套7:2:1的培養(yǎng)機(jī)制:70%培養(yǎng)付諸于挑戰(zhàn)性工作帶來(lái)的實(shí)踐鍛煉;20%是進(jìn)行“引導(dǎo)人”手把手培養(yǎng);10%來(lái)自于課堂培訓(xùn)以及行業(yè)交流。
在一次次的輪崗與實(shí)踐中,這些仕官生們被賦予了遠(yuǎn)超常人的大局觀與企業(yè)的掌舵能力。
2004年龍湖開(kāi)始為校招生量身定做了一整套培養(yǎng)發(fā)展計(jì)劃。10多年后,它成了龍湖創(chuàng)造新鮮血液強(qiáng)有力的保障機(jī)制。這套機(jī)制與吳亞軍去家族化傳承的理念,最終形成了某種契合與印證。
結(jié)語(yǔ)
剛剛過(guò)去的2023,是龍湖邁過(guò)的第30個(gè)年頭。
面對(duì)行業(yè)動(dòng)蕩,而立之年的龍湖以低調(diào)務(wù)實(shí)的長(zhǎng)期主義經(jīng)營(yíng)策略,向市場(chǎng)證明自己穿越周期的自信與實(shí)力。
美國(guó)管理學(xué)家彼得斯與沃特曼通過(guò)走訪美國(guó)62家大公司,編著了他們的成名之作、暢銷全球的《追求卓越》一書(shū)。書(shū)中指出,自主創(chuàng)新、注重人才培養(yǎng)、重視價(jià)值觀等因素是一家企業(yè)走向卓越的重要因素。
從龍湖身上與眾不同的“克制性”經(jīng)營(yíng)理念,獨(dú)創(chuàng)的“仕官生”人才培養(yǎng)與傳承機(jī)制,以及低調(diào)務(wù)實(shí)的長(zhǎng)期主義戰(zhàn)略,我們能看到它與那些卓越企業(yè)在業(yè)務(wù)戰(zhàn)略、人才傳承、文化價(jià)值等層面的某種共振。
這些追求卓越的因子,打磨出了龍湖個(gè)性鮮明的創(chuàng)新發(fā)展機(jī)制,讓龍湖在平凡中屢創(chuàng)奇跡:不管是從記者化身地產(chǎn)圈最成功女老板的吳亞軍,從士官生跳躍龍門的董事長(zhǎng)陳序平,還是一路穩(wěn)扎穩(wěn)打、從西南邊陲走向全國(guó),成就最強(qiáng)民營(yíng)房企的龍湖集團(tuán).......
也是這些,讓龍湖在而立之年真正屹立不倒,成了民營(yíng)房企的脊梁。
原文標(biāo)題 : 挺!中國(guó)最強(qiáng)民營(yíng)房企
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